In deze paragraaf grondbeleid gaan wij in op het te hanteren grondbeleid, de uitvoering van dit beleid per plangebied en de financiële positie van het Grondbedrijf.
A. Grondbeleid
In de Nota Grondbeleid 2020-2024 (raadsnummer 2019-379) zijn achtereenvolgens de context, het situationeel grondbeleid en de financiën & organisatie beschreven. Samengevat kunnen we zeggen dat:
- Het de ambitie is om de kwaliteit van de voorzieningen in de stad op peil te houden en om blijvend een prettige leefomgeving te creëren voor de diverse bevolkingsgroepen in een veranderende wereld. Het realiseren van deze ambitie speelt zich af in een stedelijk bebouwde omgeving. Uitleggebieden zijn immers niet meer voorradig. Galecopperzoom vormt daarop een uitzondering, echter kan deze locatie pas na 2030 gerealiseerd worden;
- Samen met de stad (inwoners, ondernemers) getracht zal moeten worden een ontwikkeling tot stand te brengen waarbij de diverse belangen zorgvuldig zijn afgewogen;
- Het Grondbeleid een middel is om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder andere volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken;
- We het principe hanteren van ‘situationeel grondbeleid’: er zal per situatie maatwerk worden toegepast over het te voeren grondbeleid. Dit is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden;
- De Gemeente Nieuwegein altijd een financieel solide grondbeleid gevoerd heeft. Dit heeft ervoor gezorgd dat zij de economische crisis goed heeft doorstaan. Deze succesvolle lijn wordt voortgezet met deze nota grondbeleid. Aangezien het Grondbedrijf in principe zijn eigen broek moet ophouden is een solide reservepositie van belang;
- Het vertrekpunt voor grondprijsbepaling is dat deze marktconform is, objectief bepaald, transparant en geschoond is van subsidies of premies;
- De gemeenteraad de kaders van het te voeren grondbeleid aangeeft. Het college voert het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid uit. Het Grondbedrijf richt zich op de realisatie en uitvoering van het grondbeleid;
B. Uitvoering grondbeleid
Voor de uitvoering van het grondbeleid per plangebied wordt verwezen naar het programma Wonen en economie.
C. Financiële positie van het Grondbedrijf
De jaarstukken 2023 van het Grondbedrijf geven een uitgebreide uiteenzetting van het financieel resultaat van het Grondbedrijf. Integratie van dit resultaat in de gemeentelijke jaarstukken is zichtbaar in het programma Wonen en economie. Hieronder is die tabel nog verkort weergegeven:
Product | Grondzaken | |||
|---|---|---|---|---|
Begroting | Begroting na wijziging | Jaarrekening | Resultaat | |
Saldo | 0.027 | 4.653 | 1.496 | -3.157 |
Het werkelijk resultaat over 2023 is € 1,496 miljoen positief. Het verschil van € 3.157.000 ontstaat hoofdzakelijk doordat in de voorlopige resultaatbepaling nog geen rekening werd gehouden met mogelijke verhogingen van de voorzieningen voor verlieslatende complexen. In totaliteit gaat dit om een negatief effect van € 2,4 miljoen. De voorzieningen voor Deventerschans, Wiersdijk, City, Rijnhuizen Noord, Politiebureau en Mondriaanlaan zijn verhoogd. Daarnaast is de winstneming binnen complex het Klooster ca. € 1 miljoen lager dan verwacht doordat de verkoop van een aantal kavels niet in 2023 is afgerond.
Werkelijk resultaat 2023
Zoals bovenstaand vermeld is het werkelijk resultaat 2023 is € 1,5 miljoen positief.
Met inachtneming van dit resultaat is er een nieuw beeld van de financiële positie van het Grondbedrijf per 1-1-2024 beschikbaar. Dit beeld is hieronder voor u weergegeven.
(Bedragen x € 1.000.000) | |
|---|---|
Financiële positie Grondbedrijf | |
Reserve Grondbedrijf per 1-1-2023 na resultaatbestemming | 30,14 |
Begroot jaarresultaat 2023 | 4,65 |
Onttrekking tbv Vereveningsreserve | -1,00 |
Verrekening VPB 2018 - 2023 | 2,38 |
Reserve voor resultaatbestemming | 36,18 |
Werkelijk resultaat 2023 t.o.v. begroot | -3,16 |
Correcties eerdere VPB aangiftes | 0,00 |
Afdracht aan algemene dienst i.v.m. plan -en VAT-kosten | -0,28 |
Reserve Grondbedrijf per 1-1-2024 na resultaatbestemming | 32,75 |
Dit positieve jaarresultaat van € 1,50 miljoen komt door een tussentijdse winstneming op Het Klooster van € 3,45 miljoen. Deze winstneming (volgens de percentage of completion methode) is voorgeschreven door de commissie BBV. Daarnaast is ook winst genomen bij afronding van het Juko-terrein ter hoogte van € 0,18 miljoen. Deze geraamde kosten bleken niet meer nodig te zijn.
Naast deze winstnemingen is een nieuwe voorziening gevormd voor Rijnhuizen Noord en zijn de bestaande voorzieningen aangepast. Per saldo zijn de voorzieningen met € 2,39 miljoen toegenomen. Het resultaat voor de overige complexen (o.a. snippergroen/ verhuur commerciële ruimte/ erfpachtcomplex) is € 0,52 miljoen. De rente verlieslatende complexen is € -0,27 miljoen.
Resultaatbestemming
Tot en met de tweede technische wijziging is per saldo € 6,04 miljoen in de reserve Grondbedrijf gestort. Dit op basis van het voorlopige resultaat grondbedrijf (€ 4,65 mln.), de verrekening VPB (€ 2,38 mln., zie voor toelichting hierop paragraaf 3.4.2) en onttrekking t.b.v. de vereveningsreserve sociale woningbouw (- € 1 mln.).
Op basis van het lagere werkelijke resultaat dan begroot (- € 3,16 miljoen) en hogere afdracht aan de algemene dienst vanwege de plan- & vat-kosten (- € 0,28 miljoen) wordt bij resultaatbestemming voorgesteld om deze bedragen aan de reserve te onttrekken.
Na resultaatbestemming bedraagt de totale storting in de reserve grondbedrijf over 2023 € 2,6 miljoen. De stand van de Reserve Grondbedrijf per 1 januari 2024 wordt € 32,75 miljoen positief.
De stand van de voorziening voor verlieslatende complexen is per 1-1-2024: | |||
(Bedragen x € 1.000.000) | |||
|---|---|---|---|
Complex | 1-1-2023 | 1-1-2024 | Mutatie |
23 Lekboulevard | 2,75 | 2,65 | -0,10 |
26 Blokhoeve | 5,10 | 5,10 | 0,00 |
28 Juko | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
31 Deventerschans | 0,55 | 1,15 | 0,60 |
36 P-terrein tramhalte Wiersdijk | 0,45 | 0,70 | 0,25 |
37 City | 26,04 | 26,83 | 0,79 |
41 Rijnhuizen Noord | 0,00 | 1,70 | 1,70 |
46 Kindcentrum | 1,50 | 0,47 | -1,03 |
47 Mondriaanlaan | 0,50 | 0,53 | 0,03 |
48 Politiebureau | 0,03 | 0,18 | 0,15 |
Subtotaal | 36,92 | 39,31 | 2,39 |
02 Galecopperzoom (MVA) | 15,23 | 15,23 | 0,00 |
38 Mooi Rijnhuizen | 2,36 | 2,36 | 0,00 |
Totaal | 54,51 | 56,90 | 2,39 |
De voorziening wordt bepaald aan de hand van het contante resultaat per complex. De voorziening Rijnhuizen Noord is nieuw gevormd ter hoogte van € 1,70 miljoen in verband met de komst van een (tijdelijke) basisschool in het plangebied. In City is de bestaande voorziening met € 0,79 miljoen toegenomen door de effecten van rente en inflatie. Bij de Deventerschans is de voorziening toegenomen met € 0,60 miljoen als gevolg van een gewijzigd woningbouwprogramma. Het resultaat van het Kindcentrum is met € 1,03 miljoen verbeterd als gevolg van bijgestelde grondopbrengsten en een bijdrage vanuit het Rijk ten behoeve van de aankoop van het pand van Meander. Bij de overige complexen zijn de verschillen ten opzichte van vorig jaar relatief klein.
De te verwachte resultaten worden per complex weergegeven in de onderstaande tabel, zowel het nominale resultaat, het resultaat op eindwaarde als het contante resultaat. | |||||
(Bedragen x € 1.000.000) | |||||
Complex | Kosten nominaal | Opbrengsten nominaal | Resultaat nominaal | Resultaat eindwaarde | Resultaat contant |
|---|---|---|---|---|---|
Voorraad in exploitatie genomen gronden | |||||
22 Het Klooster | 103,96 | 119,86 | 15,89 | 16,68 | 14,20 |
23 Lekboulevard | 12,49 | 9,96 | -2,54 | -2,71 | -2,65 |
26 Blokhoeve | 61,38 | 56,57 | -4,81 | -5,50 | -5,10 |
28 Juko | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
31 Deventerschans | 1,69 | 0,55 | -1,13 | -0,76 | -1,15 |
36 P-terrein tramhalte Wiersdijk | 1,77 | 1,10 | -0,66 | -0,28 | -0,70 |
37 City | 81,76 | 55,76 | -26,00 | -28,69 | -26,83 |
41 Rijnhuizen Noord | 9,33 | 7,95 | -1,38 | -1,63 | -1,70 |
44 Altrecht | 0,91 | 3,94 | 3,03 | 3,15 | 2,90 |
46 Kindcentrum | 5,89 | 5,62 | -0,27 | -0,43 | -0,47 |
47 Mondriaanlaan | 1,62 | 1,12 | -0,51 | -0,52 | -0,53 |
48 Politiebureau | 1,51 | 1,37 | -0,14 | -0,18 | -0,18 |
Overlopende passiva | |||||
26b Blok West | 0,43 | 1,64 | 1,21 | 1,28 | 1,14 |
38 Mooi Rijnhuizen | 28,41 | 26,48 | -1,94 | 1,83 | -2,36 |
Totaal | 311,14 | 291,92 | -19,22 | -17,77 | -23,43 |
Conclusie
In 2023 zijn inflatie en rente zich meer gaan stabiliseren. Deze stabiliteit zorgt ervoor dat consumenten en bedrijven weer meer bereid zijn om te investeren. Op de woningmarkt is te merken dat het aantal transacties toeneemt, het aanbod daalt en de huizenprijzen opnieuw stijgen. De vraag naar woningbouw blijft onverminderd groot.
We hebben als gemeente een grote portefeuille aan lopende grondexploitatieprojecten en blijven dus ook risico's houden. De Reserve Grondbedrijf is toegenomen met € 2,60 miljoen tot € 32,75 miljoen positief na resultaatbestemming.
In de toekomst ligt de nadruk op inbreidingslocaties. Dit zijn complexe binnenstedelijke ontwikkelingen die in de basis minder winstgevend of zelfs verlieslatend zijn. De door de maatschappij en politiek gewenste participatie en verduurzaming in gebiedsontwikkelingen zal een kostprijsverhogend effect hebben op de grondexploitaties. Daarvoor is en blijft een gezonde Reserve Grondbedrijf van belang.